WeWork mengajukan kebangkrutan di tengah penurunan pasar perkantoran

Buka Intisari Editor secara gratis

Rula Khalaf, editor Financial Times, memilih cerita favoritnya dalam buletin mingguan ini.

WeWork telah mengajukan kebangkrutan, menandai penurunan kecil bagi perusahaan rintisan penyewaan kantor yang dulunya sukses besar, yang didirikan bersama oleh Adam Neumann dan didukung oleh miliaran dolar dari SoftBank Jepang.

Perusahaan ini, yang berupaya melakukan revolusi dalam bidang perkantoran, tidak dapat melepaskan diri dari kombinasi biaya sewa mahal yang ditandatangani sebelum pandemi Covid-19 dan tingkat hunian yang buruk seiring dengan semakin populernya sistem kerja hybrid.

WeWork mengatakan Senin malam bahwa mereka telah mencapai kesepakatan dengan hampir semua kreditornya untuk mengkonversi $3 miliar pinjaman dan obligasi yang ada menjadi saham di perusahaan yang direorganisasi. Proses Bab 11 AS memungkinkan WeWork mengakhiri sewa lebih awal dengan sedikit penalti, karena WeWork berupaya merestrukturisasi lebih dari $13 miliar kewajiban sewa.

CEO WeWork David Tolley mengatakan operasi ini akan fokus pada “menangani sewa warisan kami dan secara signifikan meningkatkan neraca kami.”

Dalam pengajuan kebangkrutannya di pengadilan federal di New Jersey, WeWork meminta untuk menyerahkan 69 sewa, dengan mengatakan bahwa rasionalisasi portofolio kantornya adalah “penting” untuk restrukturisasi. Perusahaan sedang dalam “negosiasi aktif” dengan lebih dari 400 tuan tanah untuk meningkatkan persyaratan sewa, menurut pengajuan tersebut.

WeWork mengatakan ruang kantornya “terbuka dan beroperasi” seperti biasa, dan bisnis internasionalnya di luar Amerika Serikat dan Kanada tidak terpengaruh oleh pengajuan kebangkrutan.

WeWork dan Neumann pernah memberikan contoh bagaimana wirausahawan karismatik dapat memilih sektor yang tampaknya tenang, menerapkan sentuhan teknologi, dan menarik modal ventura untuk mendapatkan penilaian “unicorn” atau lebih dari $1 miliar. Namun seiring kerugian akibat runtuhnya properti perkantoran dan kenaikan suku bunga dalam dua tahun terakhir, WeWork telah mewakili ekses terburuk di era uang murah.

Pada puncaknya pada awal tahun 2019, WeWork bernilai $47 miliar di pasar swasta, dengan Neumann didekati oleh bangsawan Wall Street yang menginginkan bagian dari rencana penawaran umum perdana perusahaan tersebut. Melalui pendanaan ekuitas dan utang sekitar $16 miliar dari SoftBank dan Vision Fund-nya, perusahaan ini telah mengakuisisi ruang kantor di seluruh dunia untuk merangsang pertumbuhan pendapatan, dengan keyakinan bahwa perusahaan-perusahaan mulai dari perusahaan rintisan kecil hingga perusahaan multinasional yang terdaftar di Fortune 500 lebih memilih real estate yang fleksibel. Properti yang akan dihubungkan dengan kontrak sewa jangka panjang.

Sebelum perusahaan mengajukan permohonannya pada hari Senin, Newman mengeluarkan pernyataan yang mengatakan bahwa langkah yang akan diambil itu “mengecewakan”.

“Sulit bagi saya untuk melihat dari luar sejak tahun 2019 karena WeWork gagal memanfaatkan produk yang saat ini lebih penting dibandingkan sebelumnya,” katanya, seraya memperkirakan bahwa reorganisasi tersebut “akan memungkinkan WeWork menjadi sukses.” .

Perusahaan sudah dalam proses meninjau kontrak sewa. Pada bulan September, Tolley memberi tahu tuan tanah bahwa perusahaan tersebut berupaya merestrukturisasi hampir seluruh sewanya, dengan alasan “portofolio sewa yang tidak fleksibel dan berbiaya tinggi” yang merupakan hasil dari “periode pertumbuhan berlebihan yang tidak berkelanjutan.” Perusahaan mengatakan sewa yang direncanakan untuk dikurangi “sebagian besar merupakan lokasi non-operasional” dan pelanggan yang terkena dampak telah diberitahu.

Sewa tersebut mencakup lokasi di seluruh Amerika Serikat dan Kanada, dengan sekitar 40 lokasi di New York dan lusinan lokasi di California.

“Kami sangat senang dengan pendekatan pragmatis yang diambil tuan tanah dalam negosiasi ini dan nilai yang mereka berikan dengan memiliki WeWork di gedung tersebut,” kata Tolley kepada Financial Times sebelum mengajukan permohonan. “Sudah pasti bahwa beberapa dari negosiasi ini akan menimbulkan perdebatan dan ada pula yang tidak.” Kemampuan untuk menolak sewa melalui kebangkrutan akan memperkuat posisi WeWork dalam pembicaraan ini.

Neumann berupaya menjadikan WeWork sebagai merek gaya hidup “We Generation”, dengan cabang di bidang co-living, pendidikan, dan misi untuk “meningkatkan kesadaran global.” Namun perusahaan pembakar uang tersebut tidak dapat menghasilkan keuntungan yang sesuai dengan visinya.

WeWork mengajukan prospektus awal untuk go public pada bulan Agustus 2019, namun rincian kerugian besar dan kekhawatiran tata kelola perusahaan membuat investor di Wall Street ketakutan. Dia membatalkan tawaran itu dan Newman keluar tahun itu sebagai CEO. Pada tahun 2021, WeWork dan SoftBank membayar beberapa ratus juta dolar untuk menyelesaikan tuntutan hukum dengan Neumann setelah dia keluar.

WeWork akhirnya go public pada tahun 2021 melalui merger perusahaan akuisisi bertujuan khusus (Spac) dengan penilaian perusahaan sebesar $9 miliar. Pada saat itu, perusahaan tersebut memproyeksikan bahwa pada tahun 2024, perusahaan ini dapat menghasilkan keuntungan operasional tunai sebesar $2 miliar. Namun pada kuartal terakhir, tingkat hunian sebesar 72 persen berada 10 hingga 15 poin persentase di bawah ekspektasi, dan pada paruh pertama tahun ini, laba operasional tunai tetap negatif.

Perusahaan ini tahun ini menyelesaikan restrukturisasi neraca untuk mengurangi saldo utang keuangan bersihnya sebesar $1,5 miliar dan menunda jatuh temponya hingga tahun 2027, sebuah kesepakatan yang dengan cepat terbukti tidak cukup. Kapitalisasi pasar WeWork telah turun menjadi hanya $40 juta, dan saham pemegang saham yang ada diperkirakan akan batal jika terjadi kebangkrutan. Obligasinya diperdagangkan dengan harga yang sangat tertekan.

Kebangkrutan ini merupakan pukulan terbaru bagi sektor properti perkantoran, meskipun pakar industri mengatakan kepada Financial Times bahwa lokasi WeWork biasanya berada di gedung Kelas II dan lokasi yang sudah mengalami kesulitan.

Menurut pengajuan sekuritasnya, WeWork memiliki lebih dari 700 lokasi di seluruh dunia dengan lebih dari 40 juta kaki persegi tersedia untuk disewakan. Jumlahnya hanya kurang dari separuh di Amerika Serikat dan Kanada. Tully memperkirakan proses kebangkrutan akan berlangsung kurang dari tujuh bulan.