Bagaimana AS mensubsidi pembeli rumah berisiko tinggi – dengan mengorbankan mereka yang memiliki kredit bagus

sebuah pekerjaan

Eksklusif

oleh Thomas Baraby

16 April 2023 | 16:23

The Post telah mengetahui bahwa perubahan penting dari peraturan federal tentang biaya hipotek akan memberikan tarif yang lebih rendah untuk pembeli rumah dengan latar belakang kredit yang lebih berisiko – dan memaksa pembeli rumah dengan kredit lebih tinggi untuk membayar tagihan.

Fannie Mae dan Freddie Mac akan melakukan perubahan biaya Dikenal sebagai penyesuaian suku bunga pinjaman (LLPA) pada 1 Mei yang akan memengaruhi hipotek yang muncul di bank swasta di seluruh negeri, dari Wells Fargo hingga JPMorgan Chase, menyesuaikan suku bunga yang dibayarkan oleh sebagian besar pembeli rumah.

Hasilnya, menurut pro industri: pembayaran hipotek bulanan yang lebih mahal untuk sebagian besar pembeli rumah – kejutan buruk bagi mereka yang bekerja bertahun-tahun untuk membangun kredit mereka, hanya untuk menghadapi biaya yang lebih tinggi dari perkiraan sebagai bagian dari dorongan keterjangkauan perumahan oleh AS Otoritas Perumahan Federal, sebuah lembaga pendanaan.

“Akan menjadi tantangan untuk mencoba menjelaskan kepada seseorang yang mengatakan, ‘Saya telah bekerja sepanjang hidup saya untuk kredit tinggi dan saya telah memasukkan banyak uang dan Anda memberi tahu saya bahwa itu negatif sekarang?'” “Ini adalah percakapan yang sulit untuk dilakukan,” kata seorang pencetus hipotek Arizona yang khawatir kepada surat kabar itu.

“Ini belum pernah terjadi sebelumnya,” tambah David Stevens, yang menjabat sebagai komisaris FHA selama pemerintahan Obama. Email saya penuh dengan perusahaan hipotek dan CEO [telling] saya betapa terkejutnya mereka dengan langkah ini.

Para ahli menambahkan bahwa amandemen tersebut dapat semakin memperumit proses aplikasi hipotek yang berat dan menambah tekanan pada segmen utama pembeli di pasar perumahan yang sudah berada di tengah penurunan yang signifikan. Tingkat hipotek 30 tahun rata-rata melayang di 6,27% pada minggu lalu – naik dari sekitar 5% satu tahun lalu dan lebih dari dua kali lipat dari dua tahun lalu. Menurut data dari Freddie Mac.

Di bawah aturan baru, pembeli dengan skor kredit lebih tinggi berkisar antara 680 hingga lebih dari 780 akan mengalami kenaikan biaya hipotek – dengan pelamar membayar uang muka 15% hingga 20% menghadapi kenaikan biaya terbesar.

“Ini adalah pengurangan biaya yang mencolok dan dramatis untuk peminjam yang lebih berisiko dan peningkatan yang jelas pada pembeli dengan kualitas kredit yang jauh lebih baik – yang membuat dunia jelas bahwa langkah ini merupakan perubahan besar pada tingkat subsidi silang,” tambah Stevens, yang juga mantan CEO Mortgage Bankers Association.

LLPA adalah biaya di muka berdasarkan faktor-faktor seperti skor kredit peminjam dan ukuran uang muka. Biaya biasanya diubah menjadi poin persentase yang mengubah tingkat hipotek pembeli.

Di bawah struktur penetapan harga yang direvisi LLPA, pembeli rumah dengan skor kredit 740 FICO dan uang muka 15% hingga 20% akan dikenakan biaya tambahan 1%—peningkatan sebesar 0,750% dibandingkan dengan biaya lama yang hanya 0,250%.

Ketika diserap ke dalam tingkat hipotek jangka panjang, kenaikannya sama dengan kurang dari seperempat poin persentase dalam tingkat hipotek. Pada pinjaman $400.000 dengan tingkat hipotek 6%, pembeli tersebut dapat mengharapkan pembayaran bulanannya naik sekitar $40, Stevens menghitung.

Sementara itu, pembeli dengan skor kredit 679 atau lebih rendah akan mendapatkan penurunan biaya, menghasilkan tingkat hipotek yang lebih menguntungkan. Misalnya, pembeli dengan skor kredit 620 FICO dengan uang muka 5% atau kurang mendapatkan diskon biaya sebesar 1,75% — turun dari tarif biaya lama sebesar 3,50% untuk kelas tersebut.

Ketika diserap ke dalam tingkat hipotek jangka panjang, itu setara dengan diskon 0,4% hingga 0,5%.

Perombakan yang diperintahkan oleh FHA memengaruhi pinjaman pembelian, pembiayaan kembali penarikan tunai terbatas, dan pinjaman pembiayaan kembali tunai.

Matriks penetapan harga yang dirubah juga mencakup penambahan biaya baru yang kontroversial untuk pembeli dengan rasio utang terhadap pendapatan lebih dari 40% — ukuran kompleks yang menarik tentangan langsung dari Asosiasi Bankir Hipotek dan kelompok industri lainnya yang memperingatkan akan sulit untuk melaksanakan.

Setelah tanggapan tersebut, FHFA mengumumkan bulan lalu bahwa mereka akan menunda peluncuran biaya utang-ke-pendapatan hingga setidaknya 1 Agustus – sebuah langkah yang dikatakan akan memastikan lapangan permainan yang setara bagi semua pemberi pinjaman untuk memiliki cukup waktu untuk memposting biaya. “

Perubahan biaya LLPA masih berlaku pada 1 Mei.

Perubahan struktur biaya adalah yang terbaru dari beberapa langkah FHFA yang bertujuan untuk meningkatkan keterjangkauan untuk apa yang oleh agensi disebut “peminjam tugas” – didefinisikan sebagai pembeli pertama kali, peminjam berpenghasilan rendah dan pelamar dari komunitas yang kurang beruntung.

Tahun lalu, FHFA menghapus biaya awal untuk pembeli pertama kali dengan pendapatan di atau di bawah 100% pendapatan rata-rata di wilayah mereka, atau 120% di wilayah yang ditetapkan sebagai “berbiaya tinggi”. Badan tersebut juga menaikkan biaya awal untuk rumah kedua dan beberapa hipotek besar.

“Waktunya meresahkan,” kata Pete Mills, wakil presiden senior kebijakan perumahan MBA, kepada The Post. “Dengan musim pembelian rumah yang dimulai pada musim semi, pembelian rumah jelas dipengaruhi oleh kenaikan harga selama setahun terakhir. Waktunya tidak ideal.”

“Kebanyakan peminjam” cenderung melihat kenaikan tingkat moderat sebagai akibat dari perubahan biaya, menurut Mills.

Ditanya tentang kekhawatiran perubahan akan merugikan pembeli kredit tinggi, seorang pejabat FHFA mengatakan kepada The Post bahwa agensi “ditugaskan untuk memastikan [Fannie and Freddie] memenuhi peran mereka dalam kondisi pasar apa pun,” menambahkan bahwa pergeseran suku bunga hipotek jangka panjang merupakan faktor yang jauh lebih besar dalam menentukan kondisi pembiayaan di pasar perumahan AS.

“Reset terbaru dari kerangka penetapan harga yang diumumkan oleh FHFA pada Januari 2023 adalah minimal, sebagai perbandingan, dan menjaga pasar tetap stabil,” kata pejabat FHFA dalam sebuah pernyataan.

Fannie dan Freddie adalah entitas yang didukung pemerintah yang membeli pinjaman dari pemberi pinjaman hipotek dan menyimpannya sebagai aset atau menjualnya kembali sebagai sekuritas berbasis hipotek. Keduanya telah berada di bawah pengawasan federal sejak jatuhnya pasar perumahan selama Resesi Hebat.

Kedua perusahaan berpegang pada perjanjian mereka untuk membantu meningkatkan akses ke hipotek yang terjangkau. Mereka melakukan ini sebagian dengan menggunakan model “subsidi timbal balik”, di mana beberapa peminjam dikenakan biaya yang sedikit lebih tinggi untuk pinjaman sementara yang lain dikenakan biaya lebih rendah.

Secara umum, pembeli dengan kredit lebih rendah masih akan membayar lebih banyak biaya LLPA daripada pembeli dengan kredit lebih tinggi — tetapi perubahan baru-baru ini akan menutup kesenjangan tersebut.

Pejabat itu mengatakan perubahan LLPA akan menyebabkan tingkat rata-rata naik hanya tiga hingga empat basis poin, atau 0,03% hingga 0,04%, di seluruh spektrum penerima hipotek – setara dengan beberapa dolar sebulan.

Badan tersebut menyatakan bahwa perubahan LLPA akan membantu menjaga kesehatan keuangan Fannie dan Freddie — komponen kunci dari tanggung jawabnya sebagai gubernur.

“Perubahan biaya di muka ini akan meningkatkan keamanan dan kesehatan perusahaan dengan meningkatkan kemampuan mereka untuk meningkatkan posisi modal mereka dari waktu ke waktu,” kata Direktur FHFA Sandra Thompson dalam sebuah pernyataan awal tahun ini.