New York Community Bancorp mengeluarkan peringatan real estat senilai $560 miliar kepada bank

(Bloomberg) — Pasar real estat komersial AS berada dalam gejolak sejak awal pandemi COVID-19. Namun komunitas New York Bancorp mengingatkan bahwa beberapa pemberi pinjaman baru mulai merasakan dampak buruknya.

Kebanyakan membaca dari Bloomberg

Keputusan bank tersebut untuk memotong dividen dan cadangan sahamnya menyebabkan harga sahamnya anjlok sebesar 38% dan menyeret Indeks Perbankan Regional KBW ke hari terburuknya sejak runtuhnya bank Silicon Valley tersebut pada bulan Maret lalu. Bank Jepang Ozora Bank memperburuk kekhawatiran real estate ketika memperingatkan kerugian yang terkait dengan investasi di real estate komersial Amerika, yang menyebabkan penurunan sahamnya di perdagangan Asia.

Kekhawatiran ini mencerminkan terus menurunnya nilai real estat komersial ditambah dengan sulitnya memprediksi pinjaman tertentu mana yang mungkin gagal. Tahapan ini ditandai dengan peralihan ke pekerjaan jarak jauh yang disebabkan oleh pandemi dan kenaikan suku bunga yang pesat, yang menjadikan pembiayaan kembali (refinancing) menjadi lebih mahal bagi peminjam yang mengalami stres. Investor miliarder Barry Sternlicht memperingatkan minggu ini bahwa pasar perkantoran sedang menuju kerugian lebih dari $1 triliun.

Bagi pemberi pinjaman, hal ini berarti potensi gagal bayar yang lebih besar, karena beberapa tuan tanah kesulitan membayar pinjaman atau meninggalkan gedung.

“Ini adalah masalah besar yang harus diperhitungkan oleh pasar,” kata Harold Bordwin, prinsipal di Keen-Summit Capital Partners LLC di New York, yang berspesialisasi dalam renegosiasi properti yang mengalami kesulitan. “Neraca bank tidak memperhitungkan fakta bahwa ada banyak real estate yang tidak akan terbayar pada saat jatuh tempo.”

Moody's Investors Service mengatakan pihaknya sedang mengkaji apakah akan menurunkan peringkat kredit New York Community Bancorp menjadi junk menyusul perkembangan pada hari Rabu.

Cerita berlanjut

Baca selengkapnya: NY Community Bancorp tenggelam karena risiko real estat mengguncang pasar

Bank menghadapi hampir $560 miliar utang real estat komersial yang jatuh tempo pada akhir tahun 2025, menurut Tripp, mewakili lebih dari separuh utang real estat yang jatuh tempo selama periode tersebut. Pemberi pinjaman regional pada khususnya lebih terekspos terhadap industri ini, dan kemungkinan besar akan lebih dirugikan dibandingkan negara-negara lain karena mereka tidak memiliki portofolio kartu kredit atau bisnis perbankan investasi yang besar untuk melindungi mereka.

Pinjaman real estat komersial mewakili 28,7% aset di bank kecil, dibandingkan dengan hanya 6,5% di bank besar, menurut laporan JPMorgan Chase & Co. yang diterbitkan pada bulan April. Paparan ini telah menarik perhatian tambahan dari regulator, yang sudah sangat waspada menyusul gejolak perbankan regional yang terjadi tahun lalu.

Walaupun permasalahan real estat, khususnya perkantoran, sudah terlihat jelas dalam empat tahun sejak pandemi ini melanda, dalam beberapa hal pasar real estat berada dalam ketidakpastian: transaksi menurun karena ketidakpastian di kalangan pembeli dan penjual mengenai nilai bangunan. . Saat ini, kebutuhan untuk mengatasi jatuh tempo utang yang semakin dekat – dan kemungkinan The Fed memangkas suku bunga – diperkirakan akan memicu lebih banyak perdagangan yang akan menunjukkan betapa rendahnya nilai-nilai tersebut.

Penurunan ini mungkin sangat drastis. Aon Center, menara perkantoran tertinggi ketiga di Los Angeles, baru-baru ini dijual seharga $147,8 juta, sekitar 45% lebih rendah dari harga pembelian sebelumnya pada tahun 2014.

“Bank – bank komunitas, bank regional – sangat lambat dalam memasarkan sesuatu karena mereka tidak perlu melakukannya, mereka menahannya hingga jatuh tempo,” kata Borduin. “Mereka memanipulasi nilai sebenarnya dari aset-aset ini.”

Pinjaman multikeluarga

Yang menambah ketegangan di sekitar pemberi pinjaman kecil adalah ketidakpastian kapan dan di mana hipotek yang gagal bayar dapat terjadi, dengan hanya sedikit gagal bayar yang berpotensi mendatangkan malapetaka. New York Community Bancorp mengatakan kenaikan tarif ini terkait dengan gedung koperasi dan properti perkantoran.

Meskipun perkantoran merupakan area yang menjadi perhatian khusus bagi investor real estat, eksposur real estat terbesar perusahaan berasal dari gedung multi-keluarga, di mana bank tersebut memiliki pinjaman perumahan sekitar $37 miliar. Hampir setengah dari pinjaman ini didukung oleh bangunan yang dikendalikan sewa, sehingga rentan terhadap peraturan Negara Bagian New York yang disahkan pada tahun 2019 yang secara ketat membatasi kemampuan tuan tanah untuk menaikkan harga sewa.

Pada akhir tahun lalu, Federal Deposit Insurance Corporation mengambil diskon 39% ketika menjual sekitar $15 miliar pinjaman yang didukung oleh sewa bangunan. Tanda lain dari tantangan yang dihadapi bangunan-bangunan ini adalah hampir 4,9% bangunan yang distabilkan sewa di Kota New York yang memiliki pinjaman sekuritisasi mengalami tunggakan pada bulan Desember, tiga kali lipat dibandingkan bangunan tempat tinggal lainnya, menurut Untuk menganalisis Tripp berdasarkan kapan properti bangkrut. bangunan.

“Pemberi Pinjaman Konservatif”

New York Community Bancorp, yang mengakuisisi sebagian dari Signature Bank tahun lalu, mengatakan pada hari Rabu bahwa 8,3% dari pinjaman perumahannya dianggap gagal bayar, yang berarti mereka berisiko tinggi gagal bayar.

“Bank Sentral New York telah menjadi pemberi pinjaman yang lebih konservatif dibandingkan dengan Signature Bank,” kata David Aviram, prinsipal di Maverick Real Estate Partners. “Namun, karena pinjaman yang dijamin dengan properti multi-keluarga dengan harga sewa yang stabil memberikan persentase yang lebih besar dalam buku sewa Bank Komersial New York dibandingkan dengan rekan-rekan mereka, perubahan undang-undang sewa pada tahun 2019 mungkin memiliki dampak yang lebih signifikan.”

Tekanan terhadap bank semakin meningkat untuk mengurangi eksposur mereka terhadap real estat komersial. Meskipun beberapa bank menghentikan penjualan pinjaman senior karena ketidakpastian selama setahun terakhir, mereka diperkirakan akan memasarkan lebih banyak utang saat ini karena pasar sedang mencair.

Canadian Imperial Bank of Commerce baru-baru ini mulai memasarkan pinjaman untuk properti perkantoran yang mengalami kesulitan di Amerika Serikat. Meskipun pinjaman perkantoran di AS hanya menyumbang 1% dari total portofolio aset, keuntungan CIBC telah menurun karena penyisihan kerugian kredit yang lebih tinggi di sektor ini.

“Proporsi pinjaman yang dilaporkan bank sebagai tunggakan sejauh ini merupakan penurunan dibandingkan dengan gagal bayar yang akan terjadi pada tahun 2024 dan 2025,” kata Aviram. “Bank masih dihadapkan pada risiko-risiko besar ini, dan potensi penurunan suku bunga tahun depan tidak akan menyelesaikan permasalahan bank.”

–Dengan bantuan dari Sally Bakewell.

(Pembaruan peringatan real estate Aozora Bank di paragraf kedua)

Paling banyak dibaca dari Bloomberg Businessweek

©2024 Bloomberg L.P