Kenaikan Fed dan ketakutan gagal bayar: Inilah yang mungkin terjadi selanjutnya untuk pasar perumahan

Pembeli rumah dan penyewa sama-sama dapat merasakan kelegaan akhir tahun ini karena harga rumah stabil, tingkat hipotek turun, dan pertumbuhan harga sewa terus melambat.

Ekonom memperkirakan Federal Reserve akan menunda kenaikan suku bunga untuk sementara sambil memantau data ekonomi yang masuk, beberapa di antaranya berasal dari krisis perbankan yang menyebabkan pengetatan pinjaman.

Hal ini dapat memungkinkan tingkat hipotek turun lebih jauh dari titik tertinggi musim gugur lalu dan memberi pembeli sedikit ruang bernapas untuk memanfaatkan harga rumah yang turun dari titik tertinggi.

Tapi pertama-tama, Kongres harus mencegah krisis dan bekerja pada plafon utang untuk menghindari gagal bayar yang belum pernah terjadi sebelumnya – sebuah peristiwa yang dapat menghancurkan sistem keuangan AS, menurut para ahli.

Batas utang membayangi pasar perumahan

Gagal bayar utang AS dapat menghancurkan pembeli rumah karena para ekonom memperkirakan bahwa biaya pembelian yang sudah tinggi akan naik dua digit.

Dalam skenario terburuk yang belum pernah terjadi sebelumnya ini, pasar secara efektif akan membeku ketika tingkat hipotek naik dan penjualan rumah turun.

Biaya pembelian rumah bisa naik 22 persen karena tingkat hipotek melebihi 8 persen jika terjadi gagal bayar utang, menurut analisis baru dari perusahaan real estate Zillow.

“Secara keseluruhan, ini sangat mirip dengan dampak dari apa yang terjadi awal tahun lalu, ketika tingkat hipotek naik secara dramatis dari lebih dari 3 persen — naik beberapa poin dalam jangka waktu sekitar setengah tahun. Itu menyeret pasar Perumahan tergelincir, mengubahnya dari pertumbuhan harga ke harga yang menurun.”

Tapi Tucker mengatakan penjualan rumah yang lebih rendah akan menjadi faktor yang lebih besar.

“Dalam prediksi kami tentang apa yang akan terjadi dalam default ini mewakili, menurut perkiraan kami, 700.000 penjualan rumah lebih sedikit dalam satu setengah tahun setelah default ini,” kata Tucker, menambahkan bahwa ini menempatkan ratusan ribu orang di kedua sisi. kesepakatan yang tersisa dari pasar.

Namun, Amerika Serikat tidak pernah gagal membayar utangnya, dan keterjangkauan perumahan mungkin terhindar dari pukulan lain.

Apa yang Anda harapkan untuk tingkat hipotek

Kenaikan suku bunga Fed yang cepat selama setahun terakhir sangat membebani suku bunga hipotek, yang mencapai posisi terendah dalam sejarah di awal pandemi dan memicu ledakan pembelian.

Pengetatan moneter dari bank sentral dengan menaikkan suku bunga menembus ke pasar hipotek dan mendorong suku bunga lebih tinggi.

Tingkat hipotek yang tinggi dikombinasikan dengan persediaan yang ketat dan harga pembelian yang tinggi telah menghambat keterjangkauan banyak pembeli, terutama pembeli muda yang mencari rumah pertama mereka.

Namun, setelah tingkat volatil stabil setelah mencapai tertinggi 7,08 persen akhir musim gugur lalu, tingkat rekor tetap tinggi. Setelah jatuh untuk minggu ketiga berturut-turut, rata-rata hipotek suku bunga tetap 30 tahun melayang tepat di bawah 6,4 persen.

“Penurunan minggu ini melanjutkan tren sideways suku bunga hipotek baru-baru ini, dan merupakan keberangkatan yang disambut baik dari rekor kenaikan tahun lalu,” kata Sam Khater, kepala ekonom di Freddie Mac.

“Sementara inflasi tetap tinggi, tingkat pertumbuhannya moderat dan diperkirakan akan melambat selama sisa tahun 2023. Ini akan menjadi pertanda baik untuk lintasan jangka panjang suku bunga hipotek.”

Beberapa proyeksi ekonomi menunjukkan suku bunga tetap 30 tahun jatuh ke kisaran rendah 6 persen pada akhir tahun. Data dari proyek Mortgage Bankers Association bisa turun serendah 5,5 persen.

Apakah akan ada lebih banyak kenaikan suku bunga Fed?

Ketua Federal Reserve Jerome Powell mengatakan di awal serangkaian kenaikan suku bunga bank sentral bahwa pasar perumahan perlu melakukan koreksi untuk membuat rumah lebih terjangkau.

Harga rumah telah mendingin secara dramatis selama setahun terakhir seiring dengan inflasi, dan para ekonom memperkirakan Fed akan menahan kenaikan lebih lanjut.

Kepala ekonom Zonda Ali Wolf mengatakan kepada The Hill bahwa Fed kemungkinan akan menaikkan suku bunga, setidaknya untuk saat ini.

“Pejabat Federal Reserve telah melaporkan bahwa mereka ingin melacak bagaimana 10 kenaikan sejauh ini telah mempengaruhi perekonomian, terutama karena sering ada kesenjangan antara tingkat yang lebih tinggi dan perubahan pertumbuhan ekonomi,” kata Wolf.

Dia menambahkan, “Jika kita melihat statistik ketenagakerjaan atau angka inflasi yang lebih kuat dari perkiraan, pejabat Fed mungkin merasa perlu untuk menaikkan suku bunga lagi.”

Inflasi mereda pada bulan April, menandai kenaikan tingkat tahunan terendah sejak 2021, menurut Indeks Harga Konsumen (CPI) yang dirilis minggu ini.

Tucker dari Zillow menambahkan bahwa The Fed mungkin mengambil jeda dari kenaikan sementara terus menilai dampak dari beberapa kegagalan bank regional.

“Saya pikir mereka mungkin ingin meluangkan waktu untuk melihat sistem keuangan mencerna efek dari penutupan bank baru-baru ini dan mencoba memahami bagaimana saluran kredit yang muncul mulai sedikit membatasi kredit,” katanya.

Sewa sedang dalam perjalanan untuk terus jatuh

Permintaan sewa melambat 11^y Data dari broker real estate Redfin menunjukkan kenaikan masing-masing hanya 0,3 persen di bulan April. Pada saat yang sama tahun lalu, sewa rata-rata yang dibutuhkan naik lebih dari 16 persen.

Perlambatan pertumbuhan harga sebagian besar disebabkan oleh banyaknya unit yang masuk ke pasar. Bangunan yang diselesaikan dari lima unit atau lebih melonjak 60 persen dari tahun ke tahun di bulan Maret menjadi 484.000 berdasarkan penyesuaian non-musiman. Bisnis yang berkembang pesat ini telah mendorong tingkat kekosongan menjadi 6,4 persen – level tertinggi dalam dua tahun.

Wakil kepala ekonom Redfin Taylor Marr mengatakan kepada The Hill bahwa dia memperkirakan pertumbuhan harga sewa akan terus melambat, tetapi tanpa ruang manuver keuangan bagi penyewa.

“Sewa diharapkan bergerak sideways pada paruh kedua tahun ini, untuk menghindari kenaikan besar, tetapi sebagian besar tidak memberikan banyak penghematan bagi penyewa yang ada,” kata Marr dalam email.

Dia menambahkan, “Peningkatan pasokan (misalnya, konstruksi multi-keluarga baru) diperkirakan akan melambat pada akhir tahun dan permintaan akan tetap stabil – jauh lebih sedikit daripada peningkatan mendadak selama pandemi karena banyak rumah sewa baru terbentuk. .”

Ekonom lain dalam tren sewa menunjukkan penurunan pertumbuhan sewa yang diukur dengan indeks harga konsumen.

Wakil Presiden RealPage dan Kepala Ekonom Jay Parsons menulis di RealPage.com analisis Setelah IHK dirilis, meskipun angka pertumbuhan sewa hanya 0,1 persen lebih rendah dari bulan sebelumnya, namun trenlah yang penting.

“Ini adalah masalah besar bagi pengamat inflasi dan tingkat (termasuk investor kondominium) karena sewa adalah variabel terbesar dalam kategori CPI terbesar: tempat tinggal,” tulis Parsons.

Tempat berlindung, yang membentuk sekitar 40 persen dari inflasi inti, naik 0,4 persen bulan ke bulan di bulan April dan merupakan penyumbang terbesar untuk keseluruhan kenaikan inflasi bulanan.

Apa yang tersedia untuk harga rumah?

Harga rumah telah tumbuh pesat selama ledakan perumahan pandemi – dengan kenaikan dua digit terlihat di beberapa pasar. Tetapi pertumbuhan harga melambat selama paruh tahun lalu dan memasuki musim pembelian musim semi.

Moody’s Analytics memperkirakan harga rumah keluarga tunggal turun 4 persen, menurut Prakiraan modern.

Matt Walsh, ekonom di Moody’s Analytics, mengatakan ada tanda-tanda kemungkinan terburuk akan terjadi. Namun, dia memperkirakan volume penjualan tetap rendah dibandingkan dengan pandemi, dengan data terbaru menunjukkan musim pembelian rumah yang lemah.

Namun dia menambahkan bahwa harga bisa turun dari level tertinggi bahkan ketika volume penjualan stabil.

“Walaupun penurunan harga rumah sebesar 10% adalah penting, koreksi yang akan datang akan jauh dari kehancuran yang mengikuti gelembung perumahan di tahun 2000-an,” pungkasnya.