Undang-undang kepemilikan asing yang longgar atas real estat

Peraturan Pemerintah 2021 (PP 18/2021) 18, yang akan memicu perubahan terbesar dalam undang-undang properti Indonesia dalam 20 tahun terakhir, telah memudahkan orang asing untuk memiliki real estat di negara ini.

PP 18/2021 membuat amandemen tentang hak/topik utama atas tanah:

• hak untuk mengelola (Hak Pengelolaan, HPL);
• Hak untuk menanam (Hak penggunaan bisnis, HGU);
• Hak Pakai (Hak pakai, HP);
• Hak untuk membangun (Hak guna bangunan, HGB)
• Kepemilikan unit yang ditumpuk (Kepemilikan unit rumah susun, HMSRS);
• Hak atas ruang bawah tanah dan ruang bawah tanah; Dan
• Pendaftaran tanah.

Ketentuan signifikan berdasarkan PP 18/2021 adalah bahwa orang asing dan firma hukum asing sekarang dapat memiliki apartemen dan rumah dengan tanah. Namun, orang asing hanya dapat memiliki apartemen Kawasan Ekonomi Khusus, Zona perdagangan tidak terbatas, kawasan industri dan zona ekonomi lainnya. Juga, nilai properti harus lebih tinggi dari batas minimum – ini akan bervariasi tergantung pada provinsi tempat properti itu berada.

Untuk melihat lebih banyak artikel dalam seri Omnibus kami, klik di sini Di Sini.

Hak pakai, hak guna bangunan, hak guna usaha

Ada dua jenis hak pakai (HP) judul:

• Hak untuk menggunakan dalam jangka waktu tertentu; Dan
• Hak untuk menggunakan tanah yang digunakan untuk tujuan tertentu.

Hak atas tanah ini biasanya mengacu pada hak pakai/panen tanah yang dimiliki langsung oleh pemerintah atau tanah pribadi. Lahan tersebut juga dapat digunakan untuk keperluan bangunan selain untuk keperluan pertanian.

Hak untuk menggunakan gelar untuk jangka waktu tertentu dapat diberikan kepada kantor perwakilan, warga negara asing, dan firma hukum asing dengan badan dan warga negara lokal. Ini termasuk tanah negara, tanah hak milik dan hak untuk mengelola tanah.

Hak dapat diperpanjang untuk paling lama 30 tahun dan untuk 20 tahun berikutnya jika Negara memberikan hak untuk mengelola tanah dan tanah. Setelah kedaluwarsa, gelar dapat diperpanjang untuk 30 tahun berikutnya (total 80 tahun). Sebelumnya, hak milik HP hanya dapat diberikan selama 25 tahun dan diperpanjang selama 20 tahun sebelum diperpanjang selama 25 tahun (total 70 tahun).

Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak yang diberikan kepada warga negara Indonesia dan perusahaan asing (PT PMA) dengan maksud untuk mendirikan atau menggunakan suatu bangunan di atas tanah di atas tanah yang dilebihkan atau tanah milik sendiri. Durasi maksimum untuk gelar HGB dapat diperpanjang hingga 30 tahun dan selanjutnya 20 tahun. Setelah kedaluwarsa, itu dapat diperpanjang untuk 30 tahun lagi (total 80 tahun).

Hak Guna Usaha (HGU) pada umumnya dapat diberikan kepada tanah negara untuk pembangunan perkebunan dan kepada perusahaan asing. Jangka waktu maksimum kepemilikan tanah ini dapat diperpanjang menjadi 35 tahun dan selanjutnya 25 tahun. Ketika berakhir, itu dapat diperpanjang untuk 35 tahun lagi.

Pemegang HGU, HGB dan HP diwajibkan oleh PP 18/2021 untuk memulai kegiatan dalam waktu dua tahun, seperti membangun, mengolah atau penggunaan lain dari tanah.

Orang asing berhak atas apartemen dan rumah di atas tanah

Di bawah PP 18/2021, orang asing sekarang dapat memiliki apartemen dengan hak atas tanah dari unit yang ditumpuk (Kepemilikan unit rumah susun, HMSRS).

Orang asing dapat memperoleh gelar HMSRS hanya untuk apartemen di dalam zona ekonomi khusus, zona perdagangan bebas, zona industri atau zona ekonomi lainnya (zona wisata, zona pinggiran kota atau zona perkotaan). Selain itu, orang asing dapat memiliki rumah tanah yang dibangun di atas derajat HP dan apartemen yang dibangun di atas tanah dengan derajat HP atau HGB.

Aset yang dimiliki oleh orang asing tunduk pada batasan tertentu:

• harga minimum;
• Luas tanah dan jumlah apartemen;
• Zona perumahan; Dan
• Lokasi tanah.

Harga minimum untuk rumah tanah dan apartemen bervariasi antar provinsi.

Layanan pendaftaran tanah elektronik baru

Melalui peraturan ini, pemerintah telah memperkenalkan layanan pendaftaran tanah elektronik untuk mendorong digitalisasi sertifikat tanah di seluruh Indonesia.

Oleh karena itu, informasi elektronik atau salinannya akan diterima di pengadilan sampai diverifikasi oleh otoritas yang berwenang. Walaupun pemalsuan sertifikat tanah sering terjadi di Indonesia, hal ini dipandang sebagai perkembangan yang disambut baik untuk memberantas penipuan semacam itu.

Hak atas ruang bawah tanah dan ruang bawah tanah

Ini adalah pengembangan baru yang diperkenalkan di bawah PP 18/2021, yang memberikan hak atas tanah untuk ruang bawah tanah dan bawah tanah (dalam bentuk sertifikat HPL, HP atau HGB), termasuk fasilitas penyeberangan bawah tanah, pusat perbelanjaan bawah tanah atau layanan transportasi ekspres massal, antara lain .

Penggunaan ruang bawah tanah dibatasi pada kisaran ketinggian tetap pada rasio koefisien bangunan, sedangkan penggunaan tanah bawah tanah dibatasi pada kedalaman atau permukaan 30 meter dari permukaan yang dijelaskan dalam rencana tata ruang.