Apakah 4% “angka ajaib” untuk tingkat hipotek menusuk pasar perumahan (dan saham)?

Angka ajaib pada 2018 sekitar 4,8%. Pada tahun 2006, sekitar 6%. Tapi dengan harga rumah saat ini? Berikut adalah tanda-tandanya.

oleh Serigala Richter tentang Jalan Serigala.

Tingkat bunga mingguan rata-rata untuk hipotek suku bunga tetap 30 tahun dengan saldo pinjaman yang sesuai naik menjadi 4,06% untuk minggu yang berakhir 18 Februari, minggu kedua berturut-turut di atas 4%, dan tertinggi sejak Juli 2019, menurut Mortgage. Asosiasi Bankir Hari Ini. Tingkat rata-rata hipotek suku bunga tetap 30 tahun yang didukung oleh FHA meningkat menjadi 4,09%.

Jadi di mana angka ajaib di mana pasar perumahan yang sangat membengkak ini mulai merasakan tekanan tingkat hipotek yang tinggi?

Tapi tingkat hipotek masih sangat rendah, dalam menghadapi inflasi CPI yang melonjak menjadi 7,5% dan sekarang tetap Dipicu oleh penekanan suku bunga lanjutan dari Federal Reserve dan pelonggaran kuantitatif – menjadikannya Fed paling sembrono yang pernah ada.

“Angka ajaib” di 2018.

Pada musim gugur 2018, dengan tingkat hipotek menuju 5%, pasar perumahan mulai jatuh, dan saham menuju lebih rendah. Angka ajaib pada saat itu tampaknya sekitar 4,8%, dan ketika tingkat hipotek bergerak lebih tinggi daripada bulan September, semuanya mulai berantakan.

Setelah S&P 500 turun sekitar 20% pada 24 Desember 2018, dan dengan melemahnya pasar perumahan, Ketua Fed Powell menyerah pada palu harian Trump dan melakukan perubahan yang sekarang terkenal itu.

Namun, saat itu di awal tahun 2019, inflasi lebih sedikit Target The Fed, yang diukur dengan “core PCE” yard stick, berada di 1,6%, yang memberi Powell daun ara.

Sekarang inflasi adalah yang terburuk dalam 40 tahun dan melonjak lebih tinggi, dan ‘Pengeluaran konsumsi pribadi dasar’ yang meningkat adalah 2,5 kali Tujuan dari Federal Reserve. Inflasi sekarang yang mengalahkan Powell setiap hari – dia membodohi dirinya sendiri dengan menyebut monster ini yang dia lepaskan “sementara” ketika semua orang sudah tahu dia akan meningkat ke tingkat yang lebih tinggi.

Jadi di mana angka ajaibnya kali ini setelah pasar perumahan mulai merasakan tekanan?

Permintaan hipotek untuk membeli rumah turun tajam selama tiga minggu berturut-turut, bertepatan dengan kenaikan suku bunga hipotek, dan pada minggu yang berakhir 18 Februari, mereka mencapai level terendah untuk periode singkat pada Agustus 2021, dan kemudian selama periode penutupan, untuk masuk ke bawah. Dari kisaran di tahun 2019. Indeks Aplikasi Hipotek MBA telah turun 28% dari level tertinggi pandemi pada Januari 2021 (data melalui Investing.com):

“Nomor Ajaib” 2006.

Tidak ditampilkan dalam grafik: Kembali ke puncak gelembung perumahan 1, pada Januari 2005, Indeks Hipotek Beli MBA mencapai 500 – dua kali level hari ini – sebelum runtuh.

Pada saat itu, The Fed berada di tengah siklus kenaikan suku bunga, menaikkan suku bunga dana fed fund dari 1,0% pada Juni 2004 menjadi 5,25% pada Juli 2006, mendorong rata-rata tingkat hipotek tetap 30 tahun menjadi 6,4%. Pada saat itu, pasar perumahan mulai runtuh dengan sangat lambat.

Indeks Nasdaq mulai menurun pada musim panas 2007, dan sedikit demi sedikit semuanya meledak secara global, diselingi oleh jatuhnya Lehman pada September 2008.

Tingkat hipotek yang tinggi, ketika harga rumah sudah tinggi, sangat menantang di pasar perumahan. Dan suku bunga yang lebih tinggi umumnya keras pada saham.

Jadi di mana angka ajaibnya saat itu? Rupanya 6,4% untuk hipotek suku bunga tetap 30 tahun, dengan harga perumahan gelembung 1, berada di atas angka ajaib.

Aplikasi hipotek menurun.

Naiknya tingkat hipotek berarti bahwa keluarga menempatkan pembiayaan kembali hipotek mereka dalam ikatan. Ini terjadi meskipun ledakan bersejarah dalam harga rumah yang membawa banyak ekuitas real estat yang dapat diekstraksi dengan referensi penarikan tunai.

Indeks Aplikasi Pembiayaan Kembali Hipotek MBA telah jatuh ke level terendah sejak Juni 2019 dan turun 74% dari tertinggi epidemi — suku bunga hipotek baru mulai naik dan masih sangat rendah, mengingat inflasi CPI telah melonjak hingga 7,5% (data via Investing. com):

Angka ajaib sekarang.

Pembeli rumah pertama kali, menghadapi tingkat hipotek yang tinggi dan kenaikan harga, telah ditarik keluar dari pasar yang menggelembung ini oleh Federal Reserve, karena investor dan pembeli tunai masuk ke pasar.

Pada bulan Januari, pembeli pertama kali turun menjadi hanya 27% dari total pembelian rumah, turun dari 30% pada bulan Desember, dan turun dari 34% di seluruh tahun 2021, menurut National Association of Realtors.

Ke depan, “beberapa pembeli berpenghasilan menengah yang hampir tidak memenuhi syarat untuk hipotek ketika suku bunga rendah, sekarang tidak akan mampu membeli hipotek,” kata NAR.

Dengan setiap kenaikan harga rumah, dan dengan setiap kenaikan tingkat hipotek, lebih banyak lapisan pembeli potensial terhapus dari meja. Pada awalnya tidak ada yang memperhatikan, tetapi kemudian lapisan mulai menumpuk, dan pada titik tertentu, pembeli biasa – seperti pembeli pertama kali – mulai melemah. Inilah yang kita lihat sekarang.

Pada awalnya, pembeli tunai dan investor mungkin dapat membuat perbedaan. Inilah yang terjadi selama periode “Perumahan Gelembung 1”, yang sebagian didorong oleh investor, yang kemudian menjadi inti dari krisis hipotek ketika mereka pindah dari banyak properti sekaligus.

Investor individu, atau pembeli rumah kedua, masuk ke pasar, dan melakukan 22% pembelian rumah pada Januari, naik dari 17% pada Desember, dan naik 15% pada Januari tahun lalu, menurut NAR.

Semua pembelian tunai melonjak menjadi 27% dari pembelian rumah pada Januari, naik dari 23% pada Desember dan dari 19% pada Januari 2021, menurut laporan NAR.

Namun di bulan Januari, suku bunga KPR masih berada di kisaran 3,5% hingga 3,7%, jauh di bawah garis 4%. Memang, lapisan terlihat pembeli pertama kali mulai keluar dari pasar artifisial meningkat oleh kebijakan moneter sembrono Fed, yang sekarang menghadapi kenaikan tetapi masih artifisial tingkat hipotek rendah.

Jadi angka ajaib sekarang untuk hipotek suku bunga tetap rata-rata 30 tahun tampaknya sedikit di utara 4%, tingkat di mana lapisan pembeli potensial, seperti pembeli pertama kali, menghilang dari pasar. Ini sudah terjadi.

Untuk saat ini, seperti terakhir kali, para investor yang antusias membuat perbedaan, tetapi jika kita belajar sesuatu dari bencana 15 tahun yang lalu, antusiasme investor itu juga akan berkurang di pasar yang sangat menggelembung ini ketika suku bunga naik dalam menghadapi kenaikan harga rumah. adalah kasus di Gelembung perumahan paling mewah di Amerika:

Senang membaca WOLF STREET dan ingin mendukungnya? Gunakan pemblokir iklan – Saya sangat mengerti mengapa – tetapi apakah Anda ingin mendukung situs ini? Anda dapat menyumbang. Saya sangat menghargai itu. Klik pada segelas bir dan es teh untuk mempelajari cara melakukannya:

Apakah Anda ingin diberi tahu melalui email saat WOLF STREET menerbitkan artikel baru? Daftar disini.